主题: 实证主义视野下的昭通房地产市场（百姓论坛移步房产论坛）

来论坛的时间有一年多了，杂七杂八发了几篇帖子。既有无聊时的心情发泄，也有对某些行业的个人观点，总体来说帖子质量都不高，愧对论坛版主的悉心栽培，也辜负了各位看官的时间和精力。在前一帖《土豪房交会折射的市场隐忧》里面，我对昭通房地产市场的分析还仅仅停留在形而上的定性分析上，引用了一些基础的经济学原理来分析这个行业的发展，帖子发完之后才感觉文章在数据支撑和分析方面还有很多欠缺。经过这段时间的思考，又重新整理了一下自己的思路和长期以来收集的数据。打算以一种实证的方法再为大家系统的分析一下昭通房地产市场的基本情况。所谓实证主义，即是以数据为支撑，以分析为手段的一种研究进路，重点在通过对经济数据和指标与经济规律内在联系的分析，进一步阐明行业发展的脉络和存在的问题。当然，楼主不是房地产专业科班出身，也不是房地产行业的具体从业人员，缺乏对这个行业进行深入研究的理论功底，也缺乏对这个行业深入了解的实践基础，一些观点和方法也不一定准确，甚至有失偏颇。请各位围观时给予莫大的宽容！本帖改变以往写完再贴的方式，以边写边贴的方式来更新，由于楼主完全处于兴趣爱好而发帖，而且本身还有养家糊口的工作要做，因此难免有时候更新会不定时，期望各位海涵勿喷，楼主一定坚持将本帖更完。更新过程中非常乐意跟大家互动交流，共同来探讨与我们生活甚至是未来息息相关的昭通房事。本帖在百姓论坛连续更新，收效较小，期望移步本版，跟各位同仁和业内人士多多交流。

挺好

引用：原文由 昭通快乐宝贝 发表于 2013-11-12 10:01:14 :
挺好

谢谢关注！

楼主在昭通地产界应该很抢手。

引用：原文由 馆主上任三把火 发表于 2013-11-13 9:43:36 :
楼主在昭通地产界应该很抢手。

别提了，找个工作都找不到！昭通的开发商一直奉行外来的和尚好念经。

回复  5楼(Monster)的帖子

难怪昭通房产市场一直处于低迷状态。

引用：原文由 五子登科 发表于 2013-11-13 9:52:58 :
回复  5楼(Monster)的帖子

难怪昭通房产市场一直处于低迷状态。

低迷状态也不能完全概括本地市场的总体情形，现在正是关键的道路选择阶段，也是市场分化的关键阶段，不论是政府、开发商还是客户，现在的选择将决定以后10年的经济发展方式、开发模式和生活质量。

求加精，呵呵。

是个高人

（二）昭通市社会发展状况

   1、社会事业。2012年省政府下达昭通市城镇保障性住房建设指标32170套，其中廉租房2170套、公租房30000套，新增租赁补贴发放9940户。2013年公租房建设22148套，廉租房建设2556套及相关商业配套设施。实施农村危房改造和地震安居工程9.78万户，农村居民转户59.4万人，企业退休人员基本养老金提高到人均每月1472元，启动城镇低保人员大病补充医疗保险缴费全额补助，新增社会保险参保人数174.3万人。

   2、人口数据。全市常住人口为5213533人。年平均增长率为1.28%。全市常住人口共有家庭户1277371户，家庭户人口为5105579人，平均每个家庭户的人口为4.00人。总人口性别比为10.60。全市常住人口中，0-14岁的人口为1400577人，占总人口的26.86%；15-59岁人口为3312738人，占63.54%；60岁及以上人口为500218人，占9.60%，其中65岁及以上的人口为354953人，占6.81%。 

各县区人口数据和占比情况：
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   3、基础设施。交通基础设施方面，2013年铁路、公路、机场项目共计17项，在建工程7项，新开工建设10项，2013年计划完成投资838670万元。农林水利基础设计建设项目32项，2013年计划完成投资202067万元，城建基础设施建设16项，2013年计划完成投资298100万元，能源基础设施建设28项，2013年计划完成投资1460830万元，非电工业固定资产投资项目39项，2013年计划完成投资880000万元。

小结：

    从远期看，昭通人口规模，特别是劳动力人口的规模为房地产行业提供了可观的市场需求。逐步完善的社会保障体系为消费群体解决了后顾之忧，可以释放一部分购买商品房的需求。在交通基础设施方面，通过逐步扩大的投资规模和建设规模，为房地产行业提供了完善的基础配套设施。但是，由于人口分布不平衡，难以形成市场规模；保障性安居工程的巨大体量分流了部分刚性需求；重点建设项目接连上马分散了投资资金的规模效应，筹融资情况不容乐观。 

三）昭通城市发展规划

   1、人口与城镇化水平。至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%。 

   2、市域空间结构。 “一主”昭鲁一体化发展打造昭通中心城市；“两副”建设镇雄和水富两大市域副中心城市； “七点”以绥江、盐津、永善、巧家、大关、威信、彝良构成的七各县域中心城市；“一轴”以南北大通道为依托的中部城镇发展轴；“两带”是西部沿金沙江城镇带、东部沿巧家-昭阳-彝良-镇雄-威信一线的资源富集城镇带。

   3、城镇等级规模结构规划。建立“市域中心城市——市域副中心城市——县域中心城市——中心镇——一般镇”组成的五级城镇等级结构，规划市域中心城市为昭通中心城市，人口规模99万人；规划市域副中心城市为镇雄、水富，人口规模分别为30万人、13万人；规划其余县城为县域中心城市；规划市域重点镇31个；一般镇54个。

   4、中心城市规划。规划近期2015年，中心城区人口为50万人（其中昭阳片区38万人，鲁甸片区12万人），建设用地规模控制在56平方公里（昭阳片区控制在40平方公里，鲁甸片区控制在16平方公里）。昭通中心城区由昭阳和鲁甸两大片区构成，昭阳片区包括核心、箐门、永丰-龙祠和旧圃四大组团，鲁甸片区包括文屏、茨院、桃源-鸭子塘三大组团。

   5、城镇建设用地控制。昭通中心城区人均建设用地标准为100平方米以内，镇雄、永善人均建设用地标准为95平方米以内，水富、巧家、大关、彝良、威信人均建设用地标准为90平方米以内，盐津、绥江人均建设用地标准为85平方米以内。

小结：

   规模宏大的城市规划为房地产行业描绘了一幅前景广阔的蓝图，但是城市规模的扩大不能完全等同于城镇化，反而更像是一种摊大饼的模式。城市规划得以实施和实现的基础是健康稳定有序的经济发展基础，脱离了这个基础，即使再科学、再宏伟的城市规划也只是纸上谈兵。城市规划的内容基本上建立在对区域人口、经济总量、发展策略、制度配套、地理优势、产业结构等内容的理性认识之上，如果对这些基本指标的认识产生了偏差，那么城市规划也必然会产生偏差，最后只能是竹篮打水一场空。 

个案解析：

一、龙韵雅苑

项目名称	龙韵雅苑
项目位置	鲁甸路（原珠海大道）与团结路交汇处
开发商	万龙房地产	占地面积			200亩
容积率	3.5	建筑密度			28.33%
绿地率	43.46%	停车位			2753个
建筑面积	537735平方米		建筑类别	板楼、小高层、高层
项目介绍	龙韵雅苑位于昭阳区新老城区交汇处，西邻鲁甸大道(二环西路)，南接团结路，北靠昭阳大道，与青年路商圈相距1公里，距离昭通机场、昭通火车站仅有20分钟车程，整个项目占地200亩，总投资超过18亿元，是昊龙集团独家倾力打造的第一个精品项目，交通便利。 龙韵雅苑景观面积高达10万平米，充分使用叠景、对景，泛会所、泛公园等ART-DECO园林风格的景观元素造景。整个园区利用草坪、灌木、乔木、鲜花、石雕、喷泉、跌水等元素，营造出一种错落有致、多层次的流动风景，演绎出华美的坡地景观。 户型均正东西朝向，户型面积从83平米到300平米，赠送露台和空中花园，赠送面积9m2-106m2，92%——129%的得房率。 面宽30米的景观酒店式大门、680米超阔景观中轴、3800平米的下沉式广场、龙韵八园、阳光地下车库……整个小区将进行星级的物业服务，是昭通第一个应用智能化管理系统进行封闭管理的小区，商住分离，小区居住安全性得到全面提升，让业主住的更加放心。
开盘时间	2012年10月
销售电话	0870-2156000
项目卖点	公园地产、低密居所、投资地产、智能化管理系统
开盘价格	开盘价格2900元/平米起，目前均价3680元/平米。

点评：本土龙头企业昊龙集团在昭通投资兴建的第一个商品房项目。由于开发商的实力，本项目在开发节奏方面堪称树立了典范。购房者的消费信心也是由于开发速度的影响进一步增强，这与其他深陷融资难题的开发商形成鲜明对比。因此该盘能够迅速蓄客，且主动掌握定价权。但是就该项目的规划设计来看，本项目并不是真正意义上的低密度项目，低密度住宅中的密度从专业上来讲应指容积率，是相对于城区容积率较高的高层建筑而言的。并不是指建筑密度低。目前由于业界尚有争论，因此衡量一个住宅项目是否属于低密度小区缺乏标准参考。但是据北京、上海、广州的现实情况看，低密度住宅区一般是约定俗成的容积率在1.5以下。本项目容积率达到3.5的平均水平，还不能算作严格意义上的低密度住宅区。由于容积率和建筑层高的制约，该小区在整体空间布局方面显得尤为逼仄，导致将来的居住品质降低。此外该项目提出了得房率的概念，在这里不得不提一下什么是得房率，它与客户的利益关系有多紧密？得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。它的计算公式是得房率=（建筑面积-公摊面积）/建筑面积，得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。这点印证了前面所说的规划空间逼仄的问题。得房率和公摊面积有着直接联系，与小区的相关配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以楼盘的得房率也需要一个度。本项目超过100%的得房率现实中是不可能存在的，如果存在则意味着该项目将没有公共部分和公共设施，例如楼梯间、入户大厅、配电室、物业管理用房等。超过100%则意味着该项目公共部分和公共设施的面积是负数，例如楼梯间、入户大厅、配电室、物业管理用房不但没有而且是负面积。另外高配置的园林景观和物业服务设施等在今后的使用过程中将会产生巨额维护费用，一定程度上会提高物业服务收费水平，因此从居住成本方面考虑的话不建议工薪阶层购买。

楼主这厢有礼了

引用：原文由 单身女人 发表于 2013-12-2 18:34:51 :
楼主这厢有礼了

还礼还礼！

从专业的角度来说，真的挺不错。