土豪房交会折射出的市场隐忧_百姓话题_昭通论坛

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发表于：2013/10/22 11:41:29
来自：云南

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2013年10月18日，昭通市第二届房地产交易展示会如期在昭阳区望海楼公园盛大揭幕。然而，让展会主办方、参展方和市民始料未及是天公居然不作美，连续降温且淅淅沥沥的小雨让“高端大气上档次·时尚土豪国际范”的展会寒战了一把。作为在昭通举办的唯一一个市级专业行业展会，房交会着实给昭通老百姓开了眼。主办方和各房地产开发商使劲浑身解数请嫩模走秀、花高价布展、大力度促销、跑四川请外援，可谓各显神通。为昭通人民打造了一台以房地产为噱头的“海楼盛筵”。共同为广大市民编制了一幅“新闻联播”式的锦绣画卷。

在此次房地产论坛上，主办方提出了本市发展房地产行业的四个优良基础条件。这四个条件分别是：发展潜力大；发展前景好；城镇化有效拉动房地产市场发展；房地产消费需求巨大。四个条件的提出可以看做是官方为本地房地产蓬勃发展的一个背书。但是真相果真如此吗？在此我们分别来分析四个条件是否成立。

一、论坛指出：昭通发展潜力大。做为国家西部桥头堡战略的参与者，随着溪洛渡、向家坝水电站的投入使用，昭通丰富的水利资源实现开发利用，拥有全省第二的煤炭储备，有着良好的发展环境。这个条件表明昭通国民经济的发展模式是资源开发型和政府投资型，通过对能源资源的开发和政府主导的投资来带动经济发展。在能源资源开发和政府主导投资领域，需要大规模的基础设施项目建设，这些项目的建设需要大规模的资金投入。就目前基础设施建设融资的渠道而言，基本上可以分为政府贷款、BT、TOT、BOT等模式，最终的债务主体仍然是地方政府。换句话说就是地方政府以未来的财政收入作为担保向金融机构和民营企业进行融资。这种透支未来财政收入的投资拉动模式会造成财政赤字、地方政府债务高企等实际问题。政府需要支出的民生保障、教育科研、公共服务等经费会被进一步挤占，一旦发生地方债务违约，民生保障领域、教育科研领域和公共服务领域等支出就会得不到保障。在没有保障的前提下，市民的消费愿望和需求会进一步缩减，市场交易会进一步萎缩，在交易环节可以征收的税收进一步减少，从而加剧债务危机。也正因为如此，政府需要开辟更多的收入渠道，土地财政就成为了必然选择。这也是土地出让价格年年攀升的根本原因。由于土地价格的攀升，分摊到房地产项目中的土地成本就会增加，商品房价格必然居高不下。认真分析和昭通同类型的城市也会得出上述结论，例如以煤矿资源起家的内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区、甘肃武威等城市。有发展的资源和基础是好事，但是过分依赖投资拉动经济增长未必是一件好事。同理，得天独厚的资源优势和区位优势是房地产行业的发展潜力，但是忽视经济发展模式和结构就会变成房地产行业发展的阻力。

二、论坛指出：发展前景好。抓住国家打造新的依托长江经济带增长点机遇，通过天麻交易中心、玩具加工基地、煤电一体化开发、金融中心建设等一大批项目的实施和带动，对房地产市场发展产生深远的推动作用。这个条件隐含的意义是昭通目前大力发展航运物流产业、水能发电、特色农副产业、加工贸易产业和金融服务产业，实现产业的合理布局，多渠道增加经济增长的效益，增加城镇居民收入。其实任何一个产业都应该被视为总体经济布局中的一个棋子，在没有仔细分析一个产业之前，不能过分夸大产业所能带来的溢出效应。首先我们看航运物流产业。航运物流产业依托的是大宗货物交易和便利的仓储物流服务。就目前沿江经济带来看，昭通大宗货物的交易集中在煤炭、化工产品和大宗农产品，但是这些商品的集散并没有过多依靠水运。一是这些大宗商品的量达不到规模交易的层次；二是产商品的生产地和集散地之间还没有形成完善和低成本的链接；三是航道本身的开发建设仍然很落后。因此要依靠航运物流产业增加税收、增加居民收入、增加财政收入，目前还很困难。其次我们看水能发电产业。昭通的水发电产业基本上处于国家能源战略层面，投资规模大收益周期长。地方的自主性和自决性较差，必须通过国家层面统一调动。地方能从中获利的仅仅是发电利润的税收分成和水电周围配套产业的盈利，这一部分直接落入地方财政口袋，与居民收入也没有多大关系，且水能发电是技术密集型产业，解决不了太多的就业问题。即使项目周边的移民获得了搬迁补偿，由于户口限制、离土不离乡等观念的束缚也不可能大规模进城买房。第三我们看特色农副产业。这个产业在立体气候丰富、区域特色明显的地区对于增加农民收入有积极作用。但是该产业的条件限制较多，在生产环节有气候条件、种植技术、标准化、自然环境等因素；在加工环节有生产工艺、深加工技术、产商品转化、绿色贸易壁垒、行政许可等因素；在流通销售环节有消费习惯、品牌包装、产品认知、市场营销等因素；任何一个因素都会影响该产业向规模化、集中化方向发展。没有健全的产业配套、科研技术和政策支持，特色农副产品的附加值和成本利润差也不见得有多可观。第四我们看加工贸易行业。促进加工贸易行业发展的条件不一而足，劳动力优势、物流仓储优势、贸易服务优势、产业配套优势等是产业发展的基础条件。对比沿海玩具加工产业，配套包含了原材料初级加工（毛绒、皮革、五金、塑料、染料等），玩具设计研发，制造设备技术、分装物流仓储，对外贸易服务，交易展示展览，外贸金融服务等门类。可想而知我们的玩具加工产业其路漫漫！第五我们看煤电一体化产业，煤电一体化产业是资源和技术密集型产业，是解决煤价电价倒挂和煤电之争的途径之一，也是交通落后地区降低发电成本的有效途径之一。煤电一体化依托的是丰富的煤矿资源，但是不容忽视的是由于技术条件的限制而可能造成的环境污染问题。以环境为代价换取短期的经济效益是目前能源行业普遍面临的问题（PX项目你懂的，楼主不多说），这与房地产行业追求宜居的目标是背道而驰的。最后看看金融服务产业。金融行业是促进国民经济发展的重要部门，起着润滑剂的作用，经济发展的繁荣程度一定意义上可以用金融行业的繁荣程度来衡量。但是需要指出的是金融行业不等同于银行业，银行业只是金融行业中的一个构成部分，金融业是经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和融资租赁业，甚至在广义上包括了民间借贷和影子银行。金融业不能以有多少银行写字楼来衡量发展的成熟度，也不是修建一个金融中心就能建立健全的金融体系。反思我们的金融服务产业所奈以生存的条件和经济发展程度就可以知道未来的金融中心不过是商业包装的噱头而已。上述产业群以及没有涉及的传统产业所能为房地产提供的发展条件仅仅是牢固的经济基础，在所有产业健康有序发展的基础上才能共同构成繁荣的经济景象。经济的繁荣才能增加居民收入，从而为房地产的销售和发展奠定稳固的消费基础。然而现实与理想总是不可能高度一致，目前我们能看到的只是这些产业的发展为工业、商业房地产提供了一些机会而已，远远不足以支撑房地产的健康有序发展，也不能为房地产提供坚实可信的经济基础。目前这些产业的发展（暂不论将来如何？）与以住宅为主题的房交会和房地产行业没有必然的联系。

三、论坛指出：城镇化有效拉动房地产市场发展。从2010年开始至2012年，昭通城镇化率都保持在每年4%的速度递增，带动房地产相关产业的发展，创造大量就业岗位。城镇化不是简单的农民进城，而是在户籍制度设计、产业转化升级、劳动力人口转移、城市规模化发展等基础上发展城镇化。目前全市至近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%。建立“市域中心城市——市域副中心城市——县域中心城市——中心镇——一般镇”组成的五级城镇等级结构，规划市域中心城市为昭通中心城市，人口规模99万人；规划市域副中心城市为镇雄、水富，人口规模分别为30万人、13万人；规划其余县城为县域中心城市；规划市域重点镇31个；一般镇54个。中心城区人口为50万人（其中昭阳片区38万人，鲁甸片区12万人），建设用地规模控制在56平方公里（昭阳片区控制在40平方公里，鲁甸片区控制在16平方公里）。昭通中心城区由昭阳和鲁甸两大片区构成，昭阳片区包括核心、箐门、永丰-龙祠和旧圃四大组团，鲁甸片区包括文屏、茨院、桃源-鸭子塘三大组团。在城镇化的推动下，市场进一步释放消费需求，且消费需求结构化多样，层次丰富，决定了本地房地产市场提供的商品房产品具有多样化的特点。但是，由于市场容量的限制，和近年来毫无节制的房地产开发，造成了巨大的商品房库存，特别是2012年的商品房项目还有很多尚未消化完毕，2013年新开工建设的商品房项目又接踵而至。目前的本地房地产市场存在着去库存化和供应量持续增加的双重局面。因此，不见得城镇化的发展能为房地产行业提供多少机遇，反而由于偏离轨道的城镇化为房地产市场埋下了隐患。

四、论坛指出：房地产消费需求巨大。昭通是一个拥有近600万人口的大市，庞大的人口基数，带来的是巨大的住房需求。我们从数据入手分析这个观点。1、“十一五”期间，全市完成房地产开发投资57.26亿元。2011年，全市完成房地产开发投资25.09亿元，同比增长了43.9%。2012年全市房地产企业开发投资完成额361088万元，购置土地面积743238平米，土地购置费67995万元，房地产施工面积5980474平米，商品房销售面积1383773平米，商品房销售额467932万元，全市商品房屋施工面积比上年增长45.9%；商品房销售面积比上年增长54.8%。商品房均价3381元/平米。均实现了较大幅度的增长。在全国房地产市场趋于疲软的情况下，昭通房地产业反而逆势上扬，表现出了非常强劲的发展势头。2、十二五房地产规划目标。力争建成各类住房500万平方米，累计完成投资70亿元﹙其中：建成廉租住房、公共租赁房、经济适用房、棚户区改造住房约200万平方米﹚；城镇住房困难家庭做到“应保尽保”；全面扶持房地产企业做大做强，提高企业竞争力，力争发展1——2家一级房地产开发企业，5家以上二级房地产开发企业；形成测绘、评估、经纪等中介机构全面发展，行为更加规范、更加完善房地产市场体系。3、据不完全统计的商品房开放总量：昭阳区现有在建及新开工的的房产项目30个（不完全统计），投资额总计244.7亿元，其中2013年投资额41.4亿元。2013年在建房地产共计19个项目，建筑面积约为360万平方米，合计投资30亿元，2013年新开工11个项目，建筑面积约为260万平方米，合计投资11.4亿元，在建和新建商品房约620万平米。 4、昭通住房需求情况。城镇化进程中新增人口的住房需求：2012年昭阳区总人口约78万人,其中城镇人口约42.1万人，按照7.9‰人口自然增长率和城镇化年均增长3.1%，计算，每年将新增城镇人口1.6万人，新增人口按人均住房面积37.4平米计算，新增人口住房需求约为60万平米。现有城镇人口住房水平提高产生的住房需求：十一五末全市城镇人均住房建筑面积约为15平方米，按全省城镇人均居住面积37.4平方米计算，昭通中心城市城镇改善住房需求的人口约为12.6万，此项需求为282.24万平方米。婚嫁引发的住房需求：据民政部门资料统计，昭通中心城市平均每年结婚家庭约在1000户左右，按50%即500户需要购置新房，每户以100平方米计算，婚嫁引发住房需求约为5万平方米。弹性投资投机需求：根据中国指数研究院发布的统计数据显示，购房者中约有7%的客户购房动机为投资，约有28%的二次购房客户，据此概算本项需求为49.7万平米。商业房地产需求：按照商业面积与居住面积配比法，以人均0.8至1平米标准衡量昭通商业房地产面积，则商业面积和住宅面积之比在2%—5%之间，则商业房地产的需求面积为37.89万平米。以上五个因素引发的住房需求约为434.83万平米。对比2、3和4像数据，我们不难发现，目前开发总量600万平米已经远远超过了434万平米的需求总量。供需矛盾不言而喻。

房交会是一个窗口，透过房交会我们应该看见这个行业存在的机遇与挑战，不论是官方、消费者还是开发商，对现象背后的经济规律应该要有基本的认识，只有这样我们才能确保房交会真正实现了目的，而不是一次土豪的盛会、屌丝的狂欢、以及非理性的歇斯底里。

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主题: 土豪房交会折射出的市场隐忧