主题: 实证主义视野下的昭通房地产市场

        来论坛的时间有一年多了，杂七杂八发了几篇帖子。既有无聊时的心情发泄，也有对某些行业的个人观点，总体来说帖子质量都不高，愧对论坛版主的悉心栽培，也辜负了各位看官的时间和精力。在前一帖《土豪房交会折射的市场隐忧》里面，我对昭通房地产市场的分析还仅仅停留在形而上的定性分析上，引用了一些基础的经济学原理来分析这个行业的发展，帖子发完之后才感觉文章在数据支撑和分析方面还有很多欠缺。经过这段时间的思考，又重新整理了一下自己的思路和长期以来收集的数据。打算以一种实证的方法再为大家系统的分析一下昭通房地产市场的基本情况。所谓实证主义，即是以数据为支撑，以分析为手段的一种研究进路，重点在通过对经济数据和指标与经济规律内在联系的分析，进一步阐明行业发展的脉络和存在的问题。当然，楼主不是房地产专业科班出身，也不是房地产行业的具体从业人员，缺乏对这个行业进行深入研究的理论功底，也缺乏对这个行业深入了解的实践基础，一些观点和方法也不一定准确，甚至有失偏颇。请各位围观时给予莫大的宽容！本帖改变以往写完再贴的方式，以边写边贴的方式来更新，由于楼主完全处于兴趣爱好而发帖，而且本身还有养家糊口的工作要做，因此难免有时候更新会不定时，期望各位海涵勿喷，楼主一定坚持将本帖更完。更新过程中非常乐意跟大家互动交流，共同来探讨与我们生活甚至是未来息息相关的昭通房事。

受益匪浅，要看完的

引用：原文由 萧山才子 发表于 2013-10-30 10:18:58 :
受益匪浅，要看完的

大哥，开张生意呀。呵呵，谢谢顶贴！

楼主威武！能抽空来更新已经不错了。

引用：原文由 史泰龙他爹 发表于 2013-10-30 23:52:08 :
楼主威武！能抽空来更新已经不错了。

感谢支持！

可以理解为房地产的一期、二期VIP会员卡就是变相的融资吗？

引用：原文由 夕阳无限好 发表于 2013-10-31 10:07:53 :
可以理解为房地产的一期、二期VIP会员卡就是变相的融资吗？

根据房地产调控政策和《商品房预售管理办法》任何房地产开发企业在取得预售许可证之前都不允许任何形式的收费，这些形式包括但不限于认筹、诚意金、会员卡、VIP卡等形式。否则按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干规定的司法解释，可以视为未取得预售许可之前销售商品房。你提到的变相融资是个约定的概念，是开发商在开发建设过程中由于资金缺口较大，通过各种方式筹集资金的一种操作方法。这些方式包括以返点、让利、给予利息、建筑承包商垫资、股权融资等方式吸取资金。但是融资是在合法范畴之内，如果超越法律规定，如超过银行存、贷款利率吸取资金，可涉及非法吸收公众存款或非法融资。

房事这问题还是悄悄的整。

人气不足，继续发帖。


（二）昭通市社会发展状况

   1、社会事业。2012年省政府下达昭通市城镇保障性住房建设指标32170套，其中廉租房2170套、公租房30000套，新增租赁补贴发放9940户。2013年公租房建设22148套，廉租房建设2556套及相关商业配套设施。实施农村危房改造和地震安居工程9.78万户，农村居民转户59.4万人，企业退休人员基本养老金提高到人均每月1472元，启动城镇低保人员大病补充医疗保险缴费全额补助，新增社会保险参保人数174.3万人。

   2、人口数据。全市常住人口为5213533人。年平均增长率为1.28%。全市常住人口共有家庭户1277371户，家庭户人口为5105579人，平均每个家庭户的人口为4.00人。总人口性别比为10.60。全市常住人口中，0-14岁的人口为1400577人，占总人口的26.86%；15-59岁人口为3312738人，占63.54%；60岁及以上人口为500218人，占9.60%，其中65岁及以上的人口为354953人，占6.81%。 

各县区人口数据和占比情况：
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   3、基础设施。交通基础设施方面，2013年铁路、公路、机场项目共计17项，在建工程7项，新开工建设10项，2013年计划完成投资838670万元。农林水利基础设计建设项目32项，2013年计划完成投资202067万元，城建基础设施建设16项，2013年计划完成投资298100万元，能源基础设施建设28项，2013年计划完成投资1460830万元，非电工业固定资产投资项目39项，2013年计划完成投资880000万元。

小结：

    从远期看，昭通人口规模，特别是劳动力人口的规模为房地产行业提供了可观的市场需求。逐步完善的社会保障体系为消费群体解决了后顾之忧，可以释放一部分购买商品房的需求。在交通基础设施方面，通过逐步扩大的投资规模和建设规模，为房地产行业提供了完善的基础配套设施。但是，由于人口分布不平衡，难以形成市场规模；保障性安居工程的巨大体量分流了部分刚性需求；重点建设项目接连上马分散了投资资金的规模效应，筹融资情况不容乐观。

多发点我们抽空来看看。

引用：原文由 胤诗作对子 发表于 2013-11-1 10:29:57 :
多发点我们抽空来看看。

感谢关注！

我们一直都在关注。

房地产市场眼下是乱中有错。

引用：原文由 昭通快乐宝贝 发表于 2013-11-1 15:31:48 :
我们一直都在关注。

谢谢关注!

引用：原文由 杠腰子的麻花 发表于 2013-11-2 9:41:15 :
房地产市场眼下是乱中有错。

房地产既可以反映经济的真相，也可以影响经济的动向，已经突破了一个行业的范畴，深刻侵入到了整个经济、社会发展的肌理。

（三）昭通城市发展规划

   1、人口与城镇化水平。至规划近期2015年，市域常住人口达到527万人，城镇化水平达到35%。 

   2、市域空间结构。 “一主”昭鲁一体化发展打造昭通中心城市；“两副”建设镇雄和水富两大市域副中心城市； “七点”以绥江、盐津、永善、巧家、大关、威信、彝良构成的七各县域中心城市；“一轴”以南北大通道为依托的中部城镇发展轴；“两带”是西部沿金沙江城镇带、东部沿巧家-昭阳-彝良-镇雄-威信一线的资源富集城镇带。

   3、城镇等级规模结构规划。建立“市域中心城市——市域副中心城市——县域中心城市——中心镇——一般镇”组成的五级城镇等级结构，规划市域中心城市为昭通中心城市，人口规模99万人；规划市域副中心城市为镇雄、水富，人口规模分别为30万人、13万人；规划其余县城为县域中心城市；规划市域重点镇31个；一般镇54个。

   4、中心城市规划。规划近期2015年，中心城区人口为50万人（其中昭阳片区38万人，鲁甸片区12万人），建设用地规模控制在56平方公里（昭阳片区控制在40平方公里，鲁甸片区控制在16平方公里）。昭通中心城区由昭阳和鲁甸两大片区构成，昭阳片区包括核心、箐门、永丰-龙祠和旧圃四大组团，鲁甸片区包括文屏、茨院、桃源-鸭子塘三大组团。

   5、城镇建设用地控制。昭通中心城区人均建设用地标准为100平方米以内，镇雄、永善人均建设用地标准为95平方米以内，水富、巧家、大关、彝良、威信人均建设用地标准为90平方米以内，盐津、绥江人均建设用地标准为85平方米以内。

小结：

   规模宏大的城市规划为房地产行业描绘了一幅前景广阔的蓝图，但是城市规模的扩大不能完全等同于城镇化，反而更像是一种摊大饼的模式。城市规划得以实施和实现的基础是健康稳定有序的经济发展基础，脱离了这个基础，即使再科学、再宏伟的城市规划也只是纸上谈兵。城市规划的内容基本上建立在对区域人口、经济总量、发展策略、制度配套、地理优势、产业结构等内容的理性认识之上，如果对这些基本指标的认识产生了偏差，那么城市规划也必然会产生偏差，最后只能是竹篮打水一场空。

昭通的廉租房多修点就好了

现在好多新开发的楼盘够呛，不知道他们能走多远。

引用：原文由 铁鸡斗蜈蚣 发表于 2013-11-8 16:02:01 :
现在好多新开发的楼盘够呛，不知道他们能走多远。

人有多大胆就有多少房地产！

楼主市场洞察力很强。

引用：原文由 校园女生 发表于 2013-11-9 12:15:49 :
楼主市场洞察力很强。

谢谢关注。