房地产中认筹问题究竟何解？_房产论坛_昭通论坛

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发表于：2013/8/9 17:06:20
来自：云南

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    开盘过程中的认筹和诚意金的做法时常引来消费者的众多争议及质疑。绝大多数开发商认筹过程中承诺客户缴纳一定的诚意款或认筹金即可在开盘基价的基础上对于与之签订预购合同的消费者给予一定幅度的价格优惠，开发商在开盘时将楼层系数及景观系数加入了当初合同载明的开盘基价之中，而后再减去优惠价格结算房价款，造成开盘时即使按照优惠价格购买房屋，其实际支付的购房款也高于预购合同中的价款。多数客户对此提出了异议，但是开发商以已经实行了优惠且每家房开公司都会制定不同的价格系数为理由搪塞了过去。究竟该事件到底是客户有理还是开发商有理，我们可以来探讨一下。

1、商品房开盘的法律问题
     各地根据自己的不同情况可以由建设主管部门规定本地开发商取得预售许可证的条件，并且法律规定在取得预售许可证之前开发商不得以任何形式向顾客收取诸如认购金、楼花、诚意金等。如果该房开公司并不是有意违反该法律规定那么只有将认购合同的性质认定为为确保商品房买卖合同签订而签订的预约合同。

2、预购合同的定性问题
    根据合同法的规定，契约双方可以订立以实现本约签定为目的的预约合同。预约合同的法律功能在于使得双方在确保本约实现的前提下明确各自权利及义务。也就是说预约合同以本约合同签订为根本任务。那么开发商的认购合同在于确保客户与之签订商品房买卖合同，构成该预约的本约也就是商品房买卖合同就应当是附条件或附期限的合同。

3、附条件和附期限合同的法律性质
     附条件及附期限的合同应当自条件成就或期限届满方能取得效力。那么在该事件中必须明确的是认购合同作为房屋买卖合同的附条件行为，必须完全、当然成就才能使下一个买卖关系成立。

4、认购合同的瑕疵
    根据上述理由，我们必须明确作为附条件合同的附条件行为，认购合同究竟是否已经满足条件的成就？认购合同中开发商的义务是在确定的开盘基价上给予顾客优惠价格，而顾客的义务是按时缴纳足够的认购金。那么显然客户是完全履行了自己的合同义务。双方争议的焦点就集中在开盘基价上。根据合同法的原理，开发商向客户发出房屋认购的要约邀请其内容是确定的，即如果客户按时足额缴纳认购金即可得到优惠价格，那么客户以此发出的要约到达开发商，继而开发商做出相应的承诺也就完全的构成了一个合同缔结的法律行为，如此这般怎么会出现争议呢？

5、要约的实质性改变
    其实在开发商做出承诺后，其在认购合同措辞含糊的掩饰下偷偷将开盘基价做了扩大解释加入了楼层系数及景观系数概念，使得开盘基价进行了根本性的改变。按照合同法的规定，承诺人在超出要约内容之外进行承诺，则视为向要约人发出新的要约，此时作为原要约人的客户现在变成了新的承诺人，但是客户对此法律行为是陌生的，甚至是无意识的，他们根本意识不到这点细微的变化会导致法律关系的根本转变，因此大家都选择了沉默！

6、合同内容的实质变更
     既然要约与承诺发生了变化，那么合同条款或者说合同主要内容已经发生了实质性的改变，该改变是在客户无明示或默示的前提下由开发商单方面进行的，由此可以看出该预约合同已经进行了实质性的单方变更，引起了双方权利义务的变化。

7、结论
    根据合同法原理，合同变更给一方当事人造成损失的，另一方当事人必须承担违约责任。至此房地产中认筹问题究竟何解？现在已经昭然若揭！

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主题: 房地产中认筹问题究竟何解？