主题: 昭通房价的那一枝“郁金香”

2019年4月21日晚上8点左右，微信朋友圈被一个昭通房地产项目刷屏了，新城吾悦广场新开盘的毛坯房以7600-8000的价格再次刷新了昭通房价的新高度。对于这个相比于其他一二线城市或者更多三四线城市，这个价格确实不算贵，而且还可以说非常“便宜”。但为什么看起来如此“合理”的房价在一夜之间成为了朋友圈最热门的话题。
这一切的源由也许应该从2016年开始，三年前昭通毛坯房房价在2800-4000之间，更多的房价应该是3500元左右，到了2017年随着宇宙第一房企碧桂园进入昭通以后，昭通房价稳步上涨，精装修房价6500元左右，折算以后毛坯房在5000-5500元之间。碧桂园项目每次开盘都是当日清盘的节奏快速的在1年半的时间全部清盘，到了2018年未项目最后一批房源的时候碧桂园房价精装修在7000元左右，折算以后毛坯房的价格应该不超过6000元。同期2018年末中梁地产在昭通的项目壹号院毛坯房首次开盘价格在6300元左右。通过回顾近2年昭通房价的上涨情况，昭通房价上涨幅度着实让人惊叹。
昨夜随着新城吾悦广场的第一次开盘，毛坯房7600-8000的价格，又一次让望房兴叹的人们不惊要再多问一次，昭通的房价真的合理吗？
思来想去，这个么专业的问题还得问一下房地产行业的朋友。朋友在昭通房地产已经五六年，对于昨天的这一次开盘朋友也非常关注。电话接通后，把心里对昭通房价的种种不解和昭通房价是否合理的疑问向朋友道明以后，朋友没有很快的回答问题，他问了一句，你知道郁金香效应吗？他的这么一问，让我想起了经济学上源自17世纪荷兰的历史事件，这是人类历史上有记载的最早的投机活动，这种投机活动包括了对财富的狂热追求，是一种理性的丧失。同郁金香效应的一样还有羊群效应，不管正确与否，不管合理与否而产生的自发行为。朋友接着说到，一个首次开盘只有400多套房子的项目，却有3000-5000人去抢购的项目，你说他的房价合不合理还重要吗？是的，当非理性消费成为最主要的购买动机的时间，商品的价格合理是否，真的那么重要吗？对于开发商而言，这3000-5000人的客户我只需要能出价最高的那400多个，价格者得，这很合情合理。我不惊的想反问到：这种逻辑下面，就因为客户的非理性行为，和供小于求的时候开发商可以随意定价的借口吗？朋友沉默了一下，向我问到，你真的很想知道新城吾悦广场你所谓的合理价格吗？我很肯定的回答到，是的，我就想知道这个房子他正常的，合理的价格！朋友说你稍等一下，我发微信给你。一小时以后，我收到了以下内容：
房地产项目成本包括以下五个方面：
一、土地费用：总用地面积：约20.6万㎡（约310亩）；容积率约2.98；可售面积（计容面积）约61.5万平米（用地面积*容积率）；土地价格：282万/亩；折算到楼面价1468元/平米（含出让金1419.46/平米，契税42.58/平米，土地使用税6元/平米）。得出该项目土地费用成本单方为：1468元
二、建安及配套设施费用：
1、建安主体费用：总建筑面积约81万平米（地上+地下）。单方成本按地上1800平米/平米，地下3000元/平米（按高值估算）得出建安主体单方成本为：2087元/平米
2、基础设施建设费：简易计算法（建安费15%），得出单方成本313.15元/平米
3、公共配套设施建设费：简易计算法（建安费5.5%），得出单方成本120元/平米
4、其他不可预见费：简易计算法（建安费3%），得出单方成本105元/平米
综合得出项目该建安及配套设施费用：2625.15元/平米
三、前期费用（含规划设计费35元/平米，勘察费3元/平米，水土保持、耕地占用税、图纸审查、市政配套费用、质量监督费、三通一平费等）该项费用按昭通当地房地产企业经验约90—110元/平米，取该项目高值估算为单方成本110元/平米
四、财务费用（按2年工期的15%；自有资金比例100%）计算该项目单方财务成本为136.24元/平米
五、开发运营管理费用：管理费3%计算单方成本：116.38；税费6.6%计算单方成本405元/平米，营销费3%计算单方成本243.92元/平米；综合得出开发运营管理费用单方成本765.3元/平米
通过概算，这个项目单方成本（1－5项）约为1468元/平米+2625.15元/平米+110元/平米+136.24元/平米+765.3元/平米=5104.69元/平米（注：因计算过程很多费用为高值估算，实际开发运营运程中进行成本管控后可降低3%-5%），该项目实际成本应该在4848—4950元/平米
当我看完以上概算以后，我弱弱的打电话向朋友问了一句，是不是这个项目每投入5000元，就能产出2600元到3000元的利润。朋友解释到，你的这个理解只是这个项目的毛利润，因为还有25%的所得税，所以75%净利润没有那么高。但从房价的合理性上来说，或者从客户购买这个项目上来说，可以按你所理解的，开发商每投入5000元，客户就会送给开发商2600-3000元的利润。朋友接着说到，房价本身是否合理，如果只从单纯的成本上来看，显然是非常不合理的，可是这种不合理，不仅仅是开发商所造成的后果，某种因素上，消费者的非理性消费也是造成这种后果的原因。
听他说完，我简单的道谢后，匆忙挂断电话。这时，我想起了朋友一开始的那一句话：你知道郁金香效应吗？这就是全民的郁金香效应，所有深陷其中的人都是这个效应的推手。这种效应的产生，就像皇帝的新装，谁也不愿意承认自己是那个看不见新装的人。

昭通的房价简直让人望而却步了

这昭通就么点点工资，买不起房子

昭通的房价简直阔怕

炒房炒的，昭通房价快速上涨什么原因啊，拆迁多了房价就快炒高